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项目背景：大理海东高端休闲度假项目总体策划方案
项目规模：30500亩
项目投资：xxxxx
规划时间：2010年

1、 规划理念
（1）高端突破
本来高起点的发展理念，以打造高端休闲度假目的地为目标，通过高端市场带热中端和大众化市场，重点打造ξ　高端养生、度假、运动、商务、娱乐等内容。
（2）潮流科技
依托现有资源向文化、低碳、环保、科技型城市发展，运用太阳能、风能等新型生态绿色能源，达到生态与旅游和谐发█展的新模式。
（3）文化为魂 
大理自古就有“文献名邦”美誉，文化资源丰富多彩，要把大理文化精髓植入项∏目，不断以文化艺术论坛为引爆点，不断吸引更多的文艺群体聚集大理Ψ，打造个性文化体验区。
（4）预留管线
鉴于项目的规模和现状，开发要求较高，而且休闲旅游项目不同于常规︽房地产项目，必须做到大手笔投入，先做环境和配套后做地产开发，才会吸引目标客户群体。因此，本案要长计划短安排，层层引爆，形成好戏〓连台、话题不断的局面。
高尔夫∩引擎>高端养生引擎>主题酒店引擎>山地运动引擎>文学◣艺术引擎
2、 战略定位——滇西首席国际度假ぷ城
（1）文化艺术
要具有浓厚的文化艺术氛围，能够吸引全球的艺术家来到此地。
（2）绝版山水
拥有苍山洱海大山大水的绝版资源环境以↑及地形起伏的山地资源。
（3）国际配套
拥有顶级主题酒店、高尔夫、养生保健、休闲运ζ动等国际化配套设施。
（4）便利交通
交通的便利程度是影响生活质量的重要因素，这里具备海陆空交通区位优势。
（5）特色风貌
与当地的民俗文化风情特色进行有机融合，形成独具特色的风情风貌。
（6）高端养生
能够进行休养调∞整，能够让人们得到全面的身心放松，这里是生命★的加油站。
3、 形象定位
南诏迷城，滇西闲都    ——打造云南高端休闲度假的旗舰
4、 功能分区
一个中心，四个小镇。
（1）国际休闲中卐心
国际休闲中心位于项目中部偏南的坪坝区域，总占地2200亩左右。它是整■个海东国际城项目的城市形象中心、交通集散中心、综合消费中心和国际休闲旅游中心。
子项目：迷城主题酒店、南诏风情广场、旅游集↙散中心、渔人码头、旅游超市、特色酒吧街、海东不夜城。
总体定位：国际度假城的中心和枢纽。
国际休⌒闲中心将体现南诏的建筑与历史文化，并与现代时尚的旅游文化结合起来，形成富有内涵和动感的国际休闲旅游小镇风貌。
（2）高端养生小镇
高端养生小镇位于项目南端伸入洱海的山坡，总占地832亩左右。将提供国际化标准与特色的主题养生、体检、养颜㊣　等高端服务，成为海东的最大特色亮点。
子项目：宫廷养生俱●乐部、国际体检中心、高端养颜中★心、养生主题地产。
（3）商务休闲小镇
商务休闲小镇位于项目南部山区峡谷和浅丘，总占地5000亩左右。通过主题高尔夫、国际论坛、奢华酒店和国际社区，营造高端氛围，吸引政商人群的①入驻。
子项目：主题商务酒店、国际【会议中心、高尔夫球场、游艇☉俱乐部、国际度假社区。
定位：大理顶级政务和商务休闲交际平台，云南省一流的高尔夫与会展旅游示◥范区。
（4）文化艺术小镇
文化艺术小镇位于项目中部山脉地区和金梭岛，挖掘文化∴和名人资源，通过一系列软件硬件和营销活动吸引艺术创意人群，打造艺术圣地。
子项目：水上行宫、艺术部落、宗教中心、演艺中心、名家俱乐部▓、艺术主题地产。
发展定位：大理文化艺术体验基地
（5）山水度假小镇
山水人居平台位于项目北部的坪坝和部分浅丘区域，总占地18000亩。以海东镇为依托，打造四大山水人居社※区，成为代表大理乐活度假、户外运动的生活典范。
子项目：民族风情社区、山地景观社区、滨海游艇☆社区、低碳生态社区、户外ξ运动平台、洱海休闲平台。
5、 运营管理
（1）城市运营，市场运作
1)   以城市运营的模式进行开发，引入城市运营商对该项目进行统筹运作，实现“市长〖与市场”的双人舞。
2)   城市运营模式，强调土地的一级开发和二级开发ζ　并重，城市运营商的介入有助于以市场的方式，实现政府意图，通过市政ω　建设和环境改造等一级开发手段将生地变熟地，荒地变宝地；同时城市运营商也要对重点项目和启动区域率先进行二级』开发，形成头羊效应和示范效应，吸引投资者和消费者进○入。
（2）高端切入，定向突破
1)   海东国际度假城的主打目标市场是高端群体。
2)   因此从旅游开发的角度而言，以高端项目切入高端市场，在养生、文化、商务等领域迅速形成高端群体认可的旅游示范【区，将大大提高城市的知名度、人气度，并与海西形成鲜明的差异化，有助于国际度假城的快速市场引爆。
（3）引擎带动，连片开发
1)   新城开发需要」引擎项目的带动，一个引擎项目往往能对周边区域开发起到四两拨千斤的效╳果。
2)   引擎开发有规模效应和集聚效应，最忌讳分散孤立，平均用力。伤其十指不如断其一指，要集中精力，将启动▆区域的引擎项目集中布局，统一规划、统一建设，形成连片开发。
6、 运营策略
1)   政府与业主一级开发（基建）
2)   城市运营商二级开发（示范）
3)   市△场投资商二级开发（拍卖）
4)   战略合作者二级开发（招商）
5)   本地ㄨ原住民合作开发（经营）
6)   专业机构与〒名人参与（运作）
7、 开发策略
海东国际度假城的开发环节，包括三个系→统，即形象体系、建设体系和营销№体系。针对三个层面，分别提出相应卐的计划和开发策略：形象营造计划、分卐期开发计划、营销推广计划□。
（1）形象营造计划
策略：生态先行，文化聚焦、休闲渐进。
1)   生态先行。第一步对洱海和山体生◎态再造，进行水域和山地综合治理，实现洱↙海更清，荒山变绿。
2)   文化聚焦。第二步沿环洱海的城市第一景观界面，打造以南诏文¤化为主题的四大地标性景观项目。
3)   休闲渐进。在生态和文化的背景下，逐步镶嵌和丰富休闲设施、形成国际化风情的度假目的地氛围。
（2）分期开◆发计划
1)   高端启动，先海后山，由南向北，分步推进。
2)   首期高端区域。位于项目最南々端的养生板块和高端政务商务板块，由城市运营商和战略合作◤者开发，打造高端旅游的平台，奠◥定海东旅游的高度。
3)   二期旅游区域。通过市场招商和机构整合，逐步完善国际旅游中心和文化艺术板块，打造体验胜地。
4)   三期度假▼区域。实现地产价值和生态价值最大化。
（3）营销推广计划
1)   配合环境营造和分期开发的步骤，在营销①概念上，海东国际度假城的推广主题也有所侧重。
2)   首期对外宣传的是“国际度假城之国际高端体验区”主题，通过高端养生小镇、国际会议中心、顶级酒店和高尔夫的打造，结合国际】专业旅游机构的入驻，进行针对性的定向小众营销和事件引爆营销。
3)   二期对№外宣传的是“国际度假城之国际旅游休闲区”主题，配合南诏迷城↑、舍利水城等一系列主题酒店的打造，旅游中心↓和艺术小镇的建设，通过名人效应的放大，向国内外游客宣传海东“南诏故地、旅游新城”的旅游价值和文化〖艺术价值。
4)   三期对外宣传的是“国际度假城之国际山水度〗假区”主题，抓住生态保护和地产建设的高潮，对外宣传大理山水度假的优』势，带动山水度假新城的开发。