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四、业态的精准定位和持续优化

所有的旅游项目成功打造的第一要务是寻找到精准的市场引爆点。观察袁家村的业态配置可以发现，关中美食无疑是其中最具能量的引爆点。

陕西关中地区从秦国时期开始强盛，并延续出数千年的关中文明，酝酿出了极具特色的文化。而如今的大众游客来说，最能贴切深入的感受到这种文化的延续的就是美食。

袁家村对民俗美食的打造，根本不是简单的餐饮配套，而是达到√了在倾尽全力的打造高品质的关中民俗美食博物馆的境界。

这种用舌尖上的关中为聚焦、通过打造丰富多彩的美食，精准的击中了当今中国旅游大军的主力：女性和儿童。而市场上，最有情怀、最容易产生感动、最有消费意愿的往往就是她们这样的客群。

除却餐饮之外，袁家村的休闲和文创业态也是别具风味。

虽然小镇整体格调是关中民俗，但在其休闲及文化店铺的设计风格上，却充满了台湾和丽江式的文化情怀。

精致的店铺装修，清新可人的文创产品，时不时能见到暖心的文案宣传，高水平设计的店铺门头▃美陈，都成为吸引人落座休闲的关键道具。从这种意义上来看，当民俗与现代休闲功能及美学结合在一起，就构成了我们所谓的现代意义上的乡愁的元素。

五、互联网模式的社群型自组织管理模式

如果说以乌镇和华侨城为代表的造城模式是强大的实力雄厚的现代企业投资行为，那么袁家村的运营管理则完全另辟蹊径。

从2007年期，由村长带头建立的袁家村，经过不懈的坚忍努力，通过集体经济的模式，做出了自身独具特色的管理模式。

这种模式的核心思想就是商户分组自治制度。袁家村〒村委会将商户按照经营品类、所处位置分成了若干组，每组设立经营的组长。由组长负责统一管理卫生、品质、产品特色等，并设立动态打分和淘汰的机制。

除此之外，在关键的招商运营管理模式上，还采用了免租金、统一经营和管理、对于关系到民生的食品原料进行统一供货、自营加工厂、调味品厂、酸奶厂、油厂、面粉厂等关键的原材料加工部分，将商户经营业绩与村集体的经营收益相挂钩，并且效益可观。这种绩效紧密挂钩的模式，远远超越了购物中心式的租金模式，让物业所有者与经营者的利益紧密捆绑。

同时袁家村对营运营管理细节上的把控也是极为严格，甚至到了苛刻的程度。举个例子。在所有的小吃餐饮店铺中，村里规定不允许有冰箱，以保证食材的新鲜，甚至村里面对灶台的大小、位置和设计风格都有严格的把控，以保证情景体验的原汁原味。

六、投资管理模式多样化，众筹、入股、合作等多种方式并存

在新项目的投资发展方面，袁家村的管理也是多样化的。对于一些村集体看中的发展项目，村里允许采用众筹模式。村集体可以免费提供地皮，然后经营团队根据地块出设计方案，得到村里认可后即可建设。投资还约定，在经营方回收成本后，利润部分五五分成。

对于大片土地的开发，袁家村负责规划和风貌整治，在对外进行土地租赁。同样要求经营者回收◥成本后再五五分成。

对于一些刚性消费的原材料厂，比如酸奶厂等，村长号召村民集资入股，据说有人投入了10万，当年分红就可以达到9.6万。

七、高经营坪效，经营效益比拼中国顶级购物中心

上述项目特殊的定位及优秀的运营管理模式，为袁家村的经营赢得了市场。从客流统计数据来看，袁家村的人流在平日里达到4~5万，周末达到6~7万，国庆及春节等特殊节假日，最高客流可达20万人次/天。

这样的经营客流数字已超过西∞安人气火爆的兵马俑和回民街，跃升为陕西排名第一的旅游项目。

如此火爆的人流之下，带来的经营收益也颇为可观。

按照购物中心市场的逻辑，传统商业界人士将零售，餐饮休闲娱乐属于低坪效和低租金承受能力的业态，但在袁家村这种爆品旅游小镇类项目下，餐饮确是领头羊的业态品种。

根据我自身的实地调研，袁家村内的一个肉夹馍店铺的客单价为10元/份，日常经营流水在500~1000份，逢节∏假日可卖到3000份。这样匡算下来，一个10平米♀的铺位，最高经营坪效可达到3000元/天/平米，这样的经营业绩已冠盖城市中心的购物中心市场的最高坪效。

同时看到网上公布的↙数据，袁家村的餐饮业日营业额已经达到200万元，一年加上其他收入，基本可以过10亿元。已经达到一个大中型城市中大型购物中心的营业水准了。虽然网上披露的数据可能有夸张的成分，但从实际多次观察情况来看，他们实际的经营收入也不会差太多。

八、文化旅游小镇产品太多，而出众如袁家村的只是〖凤毛麟角

因此，从经营业态特色来看，袁家村作为一个民俗文化小镇的爆品项目，其本质更像是一个精品的特色餐饮购物中心。它以绵延2000年的关中风情文化故事为依托，通过精心打造特色的民俗体验、情景化的传统村落空间、潮流时尚的生活方式和爆品的餐饮小吃，从而形成了整个文化旅游项目最大的市场吸引力。

袁家村成功之后，在陕西境内进行了迅速的复制。后期相继面市的马嵬驿、何仙坊、周至水街项目都获得了市场的追捧。

在如今中国大地如火如荼的文化旅游小镇建设大潮中，复制的垃圾项目比比皆是。能真正沉静下来进行系统思考、抓住旅游市场快速崛起的风口机会的项目作品实在太少了。

如何将文化和故事结合※现代设计技术进行产品研发和场景再创造，并利用先进的现代服务业管理手段将经营有机的盘活，是破解这类项目症结的根本。

而这种能沉下心来做文化的情怀、态度与工匠精神，正是整个行业最稀缺的资源。

对于旅游小镇发展的未来，杨林先生谈到，如果说1.0时代的旅游小镇关键点是将空间和产品体验做到极致给客户带来的惊喜，那么2.0时代的旅游小镇就应该利用智慧科技的元素，与互联网深度融合，将“玩”的元素创作到极★致。

而上述这些是新时代我们旅游策划规划行业所面临的最新的课题与挑战。